미국 부동산 매매 시 ITIN(미국세금번호) 신청 방법

외국인(미국 시민권자나 영주권자가 아닌 사람)이 부동산 매매 거래를 할 때 미국의 Social Security가 없는 경우 반드시 미 국세청(IRS)을 통해 ITIN을 신청해야 합니다. (ITIN: Individual Taxpayer Identification Number) 

 

통상적으로 외국인이  미국 내 부동산 거래 시 매도인은 매매차익의 15%를 원천징수하여 미 국세청에 선납을 하고 추후 세금 신고(우리나라 연말 정산 개념)를 통해 환급을 받아야 합니다. (원천징수율이 높은 이유는 세금을 내지 않고 도망갈 가능성 때문이라고 합니다) 

 

이를 위해 매도인은 반드시 SSN 또는 ITIN이 있어야 하며 매수인은 ITIN이 없더라도 거래 클로징은 가능합니다. 단, 추후 매도인이 세금 환급 시 매도인의 ITIN 정보가 있어야 보다 빠르게 세금 환급을 진행하 수 있습니다.

 

오늘은 ITIN(미국세금번호) 받는 방법에 대해 포스팅하고자 합니다.

 

1. 신청 방법

아래 IRS 사이트에서 인정해 주는 공식대행업체(세무사무소)를 통해 진행하면 됩니다. 여기 올라온 곳 외의 업체와 진행도 가능한지 확실하지 않으나 향후 문제가 발생하지 않도록 빠르고 안정적으로 진행하기 위해 IRS에서 인증한 세 개 업체 중 한 곳과 업무를 진행하였습니다. 

 

https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/acceptance-agents-south-korea

Acceptance Agents - South Korea | Internal Revenue Service

 

2. 준비 서류

대행업체와 진행을 하게 되면 필요한 서류 목록을 보내주며, 업체에서 아래 (1) & (2) Form 작성을 도와주고 서류 이상 여부를 확인한 이후  IRS 신고까지 진행을 도와줍니다. 기본적으로 필요한 서류는 아래와 같습니다. 

• (1) ITIN Application Information and Records of Physical presence (신청자 개인정보 및 거주지)
• (2) Form 8288, Form 8288-A (원천징수 금액 기재) 
• (3) ITIN 신청자의 여권 사본
• (4) 부동산 매매계약서 사본

참고로 서류 준비는 어렵지 않으나, 본인 확인을 위해 담당 회계사가 신청인과 직접 면대면 확인이 필요합니다. (저의 경우 방문은 아니고 화상으로 진행했습니다.) 대리인은 안되고 본인만 가능한 점 반드시 참고 부탁드립니다. 

 

3. 소요 기간

코로나로 인해 전반적으로 IRS 업무가 지연되어 약 4개월 ~ 6개월 정도 시간이 걸린다고 답변을 받았습니다. 저의 경우 작년 9/9일 서류를 접수하여 올해 2/10일 결과를 받았으니 약 5개월 정도 소요되었습니다.  

 

4. 처리 확인 방법

진행하면서 가장 답답했던 부분입니다. 일단 IRS에서 처리하는 업무는 진행경과를 온라인으로 조회할 수 없습니다. 처리가 완료되거나, 거절이 되면 우편으로 발송되는데 우리나라처럼 등기우편이 아니라 정말 일반 편지봉투에 우편으로 배송되기 때문에 중간에 분실되는 경우도 많습니다.

 

기다려도 연락이 안온다면 확인할 수 있는 유일한 방법은 직접 IRS에 전화하는 것이라고 합니다. 대행업체에서도 본인이 직접 전화해야 하며, 대신 진행은 안 해준다고 답변을 받았습니다.

 

기다리다가 답답한 마음에 직접 전화를 해서 물어보았고 (참고로 신청자가 영어를 못하는 관계로 제가 대리로 확인했는데 신청자의 개인정보 질문(여권번호, 주소 등)만 대답하면 크게 문제 삼지 않는 듯합니다. 단, 반드시 국제전화로 걸어야 함) 유선을 통해 승인 난 것으로 확인하였습니다.

 

우편이 배달 고정에서 분실된 듯 하여 Copy 본으로 다시 보내달라고 하니 보내준다고 하더군요. IRS가 빨리 처리는 되지 않으니 최소 4개월 정도 여유를 잡고 신청하시기를 추천드리며, 우편으로 계속 기다리기보다는 전화로 직접 진행사항 체크하기를 추천드립니다. 

 

---

한국에서 미국 업무를 처리하려고 하면 여러모로 정보 얻기 힘든 부분이 있어 저의 경험을 토대로 짧게나마 정보를 공유드렸습니다. 이런 경험을 해보면 우리나라 행정시스템이 정말 자동화돼있다는 것을 느끼고 여러모로 미국에서 일 처리하다 보면 답답한 경우들이 참 많습니다. 오늘 글이 조금이나마 업무 진행하시는데 도움이 되었길 바랍니다.