헬리오시티 매수를 관심있게 보고 있습니다. 지난 임장 시 헬리오시티 상가 부동산 중개사들의 의견은 현재 바닥을 찍고 올라오는 상태이고 급매물들은 거의 소화가 되었다고 합니다. 정부 규제 완화는 헬리오시티에 긍정적인 영향을 끼치고 있으나, 추가 하락 요인에 대해 포스팅 해보고자 합니다.
제가 공부한 내용을 토대로 주관적인 의견이 담겨 있음을 알려드립니다.
| 32평 기준 | 최고가 | 최근 거래가 |
| 매매가 | 23.7억 (2021년 9월) | 16~17억 |
| 전세가 | 15.8억 (2022년 6월) | 8~9억 |
32평 기준으로 전체 기간 시세와 비교해보면 현재 2019년 수준으로
회귀한 것을 볼 수 있습니다.
제가 관심 있는 소형 평수의 경우 거래량이 많지 않아 시세가 아직 반영되고 있지 않습니다.
최고점 대비 약 7억 정도 하락한 상태에서 향후 헬리오시티 추가 가격 하락을 미칠만한 요인들에 대해 정리해보았습니다.
1. 2023~2024년 강남 지역 공급 물량 증가
서울 아파트 입주 물량 40% 강남/서초구에 집중됨에 따라 집 값 하락 심화 가능성 높아지고 있습니다. 2023년~2024년 주요 입주 단지는 아래와 같습니다. 서울 강남 중심으로 대단지 신축 입주가 예정됨에 따라 공급이 단기간내 증가하여 강남 부동산 시장 전반에 전세 가격 하락이 예상되고 있습니다.
또한, 과거 사례를 보면 헬리오시티 2018년 입주 당시 인근 부동산 시세가 일시적으로 하락하였는데 1만 2000가구의 올림픽파크포레온이 입주 시작 시점에
단기간 시세 하락 가능성이 있습니다.
상대적으로 갭투자 비율이 높은 헬리오시티 전세 수요자들이 이동하게 될 경우
헬리오시티 전세가격 추가 하락 → 매매가격 하락으로 연결 될 가능성이 있습니다.
(개포)
개포 프레지던스 자이 3375가구
디에이치퍼스티어아이파크 6072가구
(반포)
래미안원베일리 2990가구
신반포메이플자이 3307가구
(강동)
올림픽파크포레온 1만2000가구
2. 정부의 부동산 규제 완화
얼어 붙은 부동산 시장을 살리기 위해 (a.k.a 둔촌주공 일병 구하기) 정부가 부동산 규제 완화를 발표하였으며, 서울 강남 3구 (강남/서초/송파)와 용산을 제외하고 부동산 규제지역이 해제되었습니다.
현재 청담동/삼성동/대치동/잠실동은 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 토지거래 허가구역은 2년간 매매/임대가 금지되어 있습니다. (갭투자 불가) 따라서 잠실동의 3대장 엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움)의 갭투자가 어려움에 따라
헬리오시티로 갭투자 수요가 이전되어 갭투자 비율이 높은 편 입니다.
경기 활성화를 위해 정부가 다양한 규제 완화 정책을 추진하여 규제완화 속도가 빨라지고 있는 상황에서
잠실동의 토지 규제지역 허가가 해제될 경우
투자 수요가 분산되며
헬리오시티에게는 악재로
작용할 가능성이 높습니다.
헬리오시티의 만 4년 전세 시점 만기가 올 상반기 도래함에 따라 역전세 등으로 인한 악재도 남아 있는 상황으로 저의 주관적인 의견으로는 아직도 하락의 요소들이 남아 있다고 봅니다.
미국의 전반적인 금리 상황, 한국 부동산 정책 규제 등 거시 경제를 파악함과 동시에 강남 부동산 전반적인 시세 / 헬리오시티 시세 추이에 대해 지속적으로 공부하고자 합니다.
2023년 내 집 마련을 고민하시는 분들 모두 올 한 해 성취하시길 바랍니다!
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