오랫만에 헬리오시티에 대해 포스팅하려고 합니다. 최근 헬리오시티는 매매 가격은 바닥에서 상승한 모습을 보여주며, 매수인은 시장 분위기를 보며 신중하게 접근하고 매도인도 매물을 보류하는 등 매매거래 보다는 전/월세 문의가 많다고 합니다.
헬리오시티의 단기간내 가장 큰 악재로 손꼽히는 것은 역전세 이슈 입니다. 전세가가 가장 상승했던 시기는 2021년 하반기 ~ 2022년 하반기로 25평 기준 8.5억 ~ 10억에 전세가가 형성되었고 올해 하반기부터 고가의 전세 만기가 도래합니다. 현재 전세가는 7억원 수준이며, 월세 물량도 꽤 많이 나오고 있습니다. (전세 만기가 도래하는 시점에 임대인은 약 1~3억의 전세금 차이를 임차인에게 돌려주어야 합니다)
따라서 저는 하반기 전세 만기 도래 물량을 주의 깊게 보고 있습니다. 전세 만기가 도래하는 시점에 상환하지 못하는 사람이 많을수록 급매물이 늘어날 것이며 이에 따라 매매가는 추가 하락할 가능성이 높습니다.
더불어, 부산 사이클에 따라 다르긴 하지만, 보통 서울 아파트의 매매가 대비 전세가율은 60% 수준이라고 합니다. (2016년 가장 높을때는 75.1%였지만, 현재는 부동산 침체기로 52% 수준으로 나타납니다.)
헬리오시티의 25평 전세가가 7억 수준의 60%를 적용하면 적정 매매가는 11.5억원 수준이 됩니다. 매매가가 12.7억까지 하락 했다가 최근 14~15억 수준으로 반등하였는데 이를 기준으로 하면 전세가율은 약 50% 수준으로 보입니다. 따라서 현재 매매가 대비 전세가율은 50% 수준으로 전세가가 지속적으로 하락된다면 매매가 하락에 영향을 끼칠 것으로 예상됩니다.
호갱노노에서 역전세 기능을 통해 2년전 평균 전세가 대비 얼마나 하락하였는지 볼 수 있습니다. 평수가 클 수록 하락율이 큰 것으로 나타납니다. 올해 하반기부터 본격적으로 도래하는 역전세가 헬리오시티 매매가에 어떤 영향을 끼치게 될지 지켜보면서 매수타이밍을 잡아보려고 합니다.
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